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L'indexation du loyer
Le principe est que le loyer peut toujours être indexé, pour autant que deux conditions soient réunies:
Le bail, s’il a été conclu après le 31 mai 1997, doit être rédigé par écrit. En effet, le loyer d’un bail verbal ne peut pas être indexé.
Le bail ne doit pas exclure l’indexation.
Par contre, et quelle que soit la raison invoquée par le bailleur, une augmentation du loyer ne peut être imposée. La seule possibilité prévue par la loi est la révision triennale du loyer, pour les baux de 9 ans.
Cette révision s’opère soit avec l’accord des parties, soit par décision du juge de paix. Ce dernier peut accorder une révision s’il constate que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative du bien loué diffère d’au moins 20% par rapport au loyer actuel ou a augmenté de 10% en raison de travaux effectués par le bailleur.Quand une indexation peut-elle être demandée?
Une indexation n’est pas un fait automatique. Elle peut intervenir une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
C’est le bailleur qui doit lui-même demander, par écrit, au locataire de revoir le loyer. Il devra également calculer l’éventuelle indexation.Comment se calcule une indexation?
La méthode de calcul a été fixée par la loi, c’est la seule méthode applicable et valable.
Loyer de base x Nouvel indice
Indice de baseLe loyer de base est celui qui figure dans le bail ou le dernier loyer révisé.
Notez que:
• Le montant pris en considération ne peut être le dernier loyer indexé.
• Ce loyer ne peut inclure les frais et les charges.
• Frais et charges ne peuvent être révisés durant la location, sauf si une clause le prévoit dans le bail.Le nouvel indice est celui du mois qui précède le mois d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
Exemple : Le bail est entré en vigueur le 1er septembre 1998. Le nouvel indice sera celui du mois d’août de l’année d’indexation.L’indice de base est celui du mois qui précède la signature ou la conclusion du bail.
Exemple : Le bail a été signé le 13 août 1998. L’indice de base est celui du mois de juillet 1998.Remarque:
L’indice applicable est l’indice-santé et non l’indice des prix à la consommation.
L’indice-santé est revu chaque mois et est publié au Moniteur belge le dernier jour du mois.
Vous pouvez également le retrouver sur le répondeur du Service public Fédéral de l’Economie au 02/277 51 11. Pour plus d’informations, contactez le Service via l’adresse e-mail ind@economie.fgov.bePour déterminer les indices, le Service Fédéral met à votre disposition les trois tableaux légaux. Vous y trouverez les indices répertoriés en fonction des mois et des années.
• Les baux conclus avant le 1er février 1994 utiliseront le tableau base 1988 = 100.
• Les baux conclus depuis le 1er février 1994 utiliseront l’un des trois tableaux au choix :
base 1988 =100, base 1996=100, base 2004=100.
Vous trouverez les tableaux en cliquant sur le lien ci-dessous.
http://statbel.fgov.be/indicators/cpi/renttab.pdfA savoir :
Quel que soit le tableau utilisé, les indices doivent toujours avoir la même base. Cela signifie que si l’indice de base est fixé à partir du tableau 1988=100, le nouvel indice le sera également.
Si vous comparez les trois tableaux, vous verrez que les chiffres sont nettement moins élevés dans le tableau base 2004=100. Mais ne vous inquiétez pas, le rapport entre les indices permet d’obtenir le même montant à la fin du calcul.Comme le dit si bien l’expression, «un exemple vaut mieux qu’une longue explication»… voici donc un calcul type que vous pouvez réaliser.
Le bail est conclu le 9 septembre 2005 et entre en vigueur le 1er octobre 2005.
Le loyer de base est de 500 euros, l’indexation doit intervenir le plus tôt possible en octobre 2008.
Calcul sur base du tableau 1988=100 :
500 € x Septembre 2008 (152,46) = 541,40625 euros
Août 2005 (140,80)
Calcul sur base du tableau 1996=100 :
500 € x Septembre 2008 (126,46) = 541,4454 euros
Août 2005 (116,78)
Calcul sur base du tableau 2004=100 :
500 € x Septembre 2008 (111,15) = 541,4028 euros
Août 2005 (102,65)Pour obtenir des informations complémentaires, contactez le Service Fédéral au service indice via le numéro de téléphone 02/206 56 41 ou via le site Internet www.mineco.fgov.be
Le site http://statbel.fgov.be/indicators/cpi/rent_fr.asp vous permet de calculer directement votre futur loyer en à peine une minute.